新政下中国房地产业和相关产业发展-高峰论坛
新的发展形势催生新的发展模式。为促进中国房地产业和我国厨卫行业的有机结合,实现厨卫产业化与住宅产业化配套发展,积极响应国家提出的有关方针与政策,2019年10月10日下午,由全国工商联房地产商会、中国五金制品协会和上海市工商联房地产商会联合主办的“新政下中国房地产业和相关产业发展”高峰论坛决在上海新国际博览中心M19会议室隆重举行。搜狐网-搜狐家居作为本次论坛首席战略合作媒体,对论坛进行了全程跟踪报道。

  时 间:2019年10月10日

  地 点:新国际博览中心M19会议室

  主题:“新政下中国房地产业和相关产业发展”高峰论坛 

  以下为搜狐家居直播实录:

  【主持人】:尊敬的各位领导,各位来宾,各位专业观众和媒体的朋友们,大家好!欢迎大家参加“新政下中国房地产业和相关产业发展”高峰论坛,我是今天的主持人,搜狐网上海站记者陈琳。

  由全国工商联房地产商会、中国五金制品协会和上海市工商联房地产商会共同主办的“房地产业与家居业发展论坛”今年已是第二届,去年的主题是“厨卫产品与精装住宅”,论坛上嘉宾们就相关话题做了精彩的发言及深刻探讨,并在业内外产生了巨大影响。

  今年的论坛主题定为“新政下中国房地产业和相关产业发展”。相信在座各位对这个话题一定不会陌生。此前举行的博鳌21世纪房地产论坛上,全国工商联房地产商会会长聂梅生就曾在发言中指出“应将房地产的转型和中国的产业转型密切联系起来”。而自新国十条出台,全国市场住房交易量的波动也在时刻牵动着我们房地产商、家居制造商以及普通消费者的心。那么究竟新政下的房地产业将何去何从?其下游的厨卫产业又该如何与之密切联系,完成自身转型?都成为企业家面临的新命题。正是在这样一个发展形势下,我们将今年论坛的主题定为“新政下中国房地产业和相关产业发展”,以期更好地促进中国房地产业和我国厨卫行业的有机结合,并且进一步实现厨卫产业化与住宅产业化配套发展。今年的尖峰对话即将在这里拉开序幕。

  首先,请允许我荣幸地为大家介绍一下出席今天活动的领导与嘉宾,他们是:

  中国五金制品协会理事长 张东立先生

  中国五金制品协会常务副理事长 石僧兰女士

  全国工商联房地产商会执委会主任 精瑞(中国)不动产研究院院长 张雪舟先生

  上海市工商联房地产商会副会长单位 华燕置业发展有限公司总裁 胡炯先生

  宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长 沈国强先生

  江苏新城地产股份有限公司采购部总经理 胥建新先生

  中国五金协会秘书长金立 新先生。

  掌声欢迎各位!

  本次活动,我们还荣幸地邀请到多家知名房地产开发商、地产投资商,厨房卫浴电器类制造商代表,同样对他们的到来表示感谢。

  此外,人民日报、房地产时报、新民晚报、搜狐网、中国五金与厨卫杂志等20多家国内主流媒体都将对本次论坛进行现场报道,也让我们用掌声对他们的大力支持表示感谢。

  下面,让我们首先有请中国五金制品协会理事长 张东立先生致开幕词,掌声有请。

  【张东立】:尊敬的各位领导,各位来宾,房地产界和五金界的朋友们,媒体的朋友们,大家下午好!

  首先非常欢迎各位出席由中国五金制品协会和全国工商联房地产商会、上海工商联房地产商会联合举办的此次论坛。对大家在百忙之中出席我们这次论坛,我代表主办单位向大家表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

  我们举办这次论坛的目的,主要是让我们房地产界和五金界的同行,能够认真分析当前我国房地产业的形势以及下一步的走势。特别是对我们五金行业来说,能够让我们五金行业的同行,对形势的发展有一个准确的判断,使我们的行业和房地产业做好配套,进一步提升或者说促进我们产业化的水平。因为我们五金行业有很多产品,比如说建筑五金产品、厨房里用的燃气灶具、油烟机、燃气热水器、锁具等等,都跟房地产关系非常紧密。多年来的经验已经证明,我国的房地产业发展得好,我们的五金行业相关的产品,它的市场需求就非常旺盛。所以整个行业对房地产的形势、房地产的走势都非常关心,非常关注。

  今年我们国家在应对金融危机的过程中,既提出了扩内需、稳外需的政策,同时也出台了房地产调控的一系列政策。在这种情况下,我们的行业对下一步房地产的发展趋势就更加关注和关心。但是从我们五金行业今年发展情况来看,无论是内销还是出口,都实现了快速增长。这里我简要介绍一下我们五金行业和房地产相关的几个产品的数据。根据国家统计局今年上半年对我们几个重点产品,而且都是和房地产相关的产品提供的统计数据,是这样的,家用的燃气灶具10年的上半年比去年同期增长了5.8%,这个还是略有增长。家用的燃气热水器比去年同期增长了63.8%,可以说这个是出现了井喷。厨房用的油烟机比去年同期增长了34.7%,锁具比去年同期增长了17.5%,还有不锈钢制品比去年同期增长了51.4%。所以通过国家统计局对我们重点产品的统计,我们认为一方面反应了金融危机之后,我们的行业已经开始比较强劲地复苏。第二,我们的房地产虽然国家在进行宏观调控,但是我们认为房地产刚性的需求还是非常旺盛。所以我们的行业也保持了快速的增长。我跟一些企业老总交流过,大家对房地产的发展还是充满了信心,认为虽然在调控,但是刚性需求还是旺盛的。而且大家相信,经过宏观调控,我们的房地产会更加健康持续地发展,这对不论是房地产业自身的发展还是和我们和房地产相配套的产业持续的发展都是非常有好处的。也就是说使整个行业能够更加的良性,更加的健康,更具持续性。第二个大家认为,中国作为一个13亿多人口的大国,我们正在工业化、城镇化的步伐加快过程中,特别是城镇化,目前我们的水平还是比较低的。随着城镇化的进一步发展,整个国家的基础设施建设,特别是房地产的发展,应该说时间还会很长,市场的需求或者说中国广大的老百姓对住房的需求,应该说是会持续很多年,起码还有几十年。所以这个对我们房地产业还有和我们房地产相配套的行业是充满了发展的空间和巨大的潜力。

  所以对于我们行业来讲,面对当前的形势以及今后良好发展的前景,我们要做的就是如何进一步使我们的产品逐步的升级、逐步的提升档次,特别是按照安全、绿色、环保、低碳的思路,把我们的行业我们的产品进一步做好,不断满足市场的需要,满足消费者对住宅以及对厨卫产品日益增长的需求,为消费者提供更好的产品和服务。

  所以我想这个应该是作为我们整个行业当前要进一步解决好的问题,或者是我们转变发展的方式,转型升级要做的实实在在的事情。我们相信通过今天的高峰论坛,我们房地产界和五金界的同行,经过认真的交流沟通,我们会对当前的形势有一个准确的判断,对今后的发展走势有一个比较准确的把握,从而进一步明确我们行业的发展思路,把我们的产品进一步做好,更好地为房地产的发展做好我们的配套,为不断的满足消费者的需求提供更好的产品和服务,为我们产业的发展,为国家经济的发展,做出我们的贡献。

  最后,我预祝我们这次论坛会取得圆满成功。

  谢谢大家。

  【主持人】:感谢张东立理事长对于本次高峰论坛寄予的期望,以及他带来一连串非常振奋人心的数据,我想在座各位应该都深有感触,也希望下面的环节能带给大家更多的发展思路。

  下面就进入本次论坛的主题演讲阶段。让我们首先用热烈掌声有请全国工商联房地产商会执委会主任 精瑞(中国)不动产研究院院长张雪舟先生。

  张雪舟先生,1992年毕业于清华大学材料系,1995年获得中国建筑材料科学研究院硕士学位。之后,先后任职于国家建材局科技司、国家科委社会发展科技司、中国21世纪议程管理中心、建设部住宅产业化促进中心,从事科研管理工作。2000年起,参与组建中国住宅产业集团联盟、筹备成立全国工商联房地产商会等工作,先后担任中国住宅产业集团联盟副秘书长、全国工商联房地产商会副秘书长、秘书长。

  【张雪舟】:尊敬的张理事长,各位领导,各位嘉宾,大家下午好!

  很高兴能够第二次参加这么一个论坛。去年这个论坛也是在这里,也是在9月份。去年论坛上,也是房地产企业和上下游企业有一个很好的互动。这个论坛随着展览会的不断延续,会越办越好。

  其实关于房地产的趋势,我非常赞同张理事长的意见。从产业化的发展,从转型也好,提升也好,实际上在房地产市场非常火爆的情况下,这个话题不太好讨论,但是在宏观调控这样一个大背景下,在市场竞争非常激烈的情况下,这个话企业可能听得进去。

  去年的主题是绿色低碳,经过我们一年,我们对整个公共建筑,包括今天跟厨卫相关的,在绿色低碳精装修方面做了一些工作。下面跟大家汇报一下我们在商会、研究院一些领域的实践工作,希望能够对五金行业、厨卫行业在房地产发展中起到抛砖引玉的效果。

  因为现在绿色生态和低碳的概念在业内非常火爆,尤其是去年哥本哈根会议之后,但很多企业谈到绿色低碳,总有一个概念,就是说绿色的住宅,低碳的住宅是不是比普通的住宅成本高,是不是绿色低碳会带来房地产价格进一步的上升?所以我在这里可能要跟大家澄清一个概念,无论从全球其他发达国家的经验,还是中国的经验,绿色生态建筑的成本一定是比普通建筑要低的,这个低是建立在全生命周期,绿色建筑也许在前期的设备建造这方面,可能比普通建筑成本增加一部分,但是这个增加在后期运行过程中很快的回收。美国的一个数据显示,前期的运营成本占到全生命周期的40%。所以绿色建筑的成本,也就是全生命周期成本,一定是低的。

  关于绿色和低碳,目前国际上有很多的标准,在中国国内绿色建筑目前有三个体系,一个是在世界上最流行的就是美国LEE的标准,这是全球市场化推广和商业操作最好的标准,但LEE的标准是以美国的国家标准和美国的建筑标准为依据的,所以国内很多高端项目参加LEE的评价的时候,很多标准的基准点,可能在中国的项目不是非常合适。所以目前LEE比较集中在北京、上海一线城市非常高端的对外物业。因为世界五百强的很多企业在选择区域总部,办公场所和生产研发中心的时候,都不约而同要组建建设项目要LEE认证。住建部从05年推出了建筑评级的标准体系,三星级,它的评价体系非常倾向于大众的领域。这个是我们和清华大学的评价体系。目前三个体系在国内都得到了非常好的应用。

  从去年开始,由于哥本哈根会议带动,在低碳方面,尤其在建筑行业非常关注,有很多专家提出整个中国的房地产或者是建筑行业在整个碳排放当中占到了50%的比例。我们商会也是从去年下半年开始关于在住区的减碳评价方面做了研究,今年大概在第四季度,我们会把这个汇编成册。

  我们今年发现很多业内媒体在宣传绿色低碳方面,好象带来一个概念,绿色和低碳的关系目前不是非常明确,有的说我做的低碳肯定是绿色的。实际上我们在这个课题上,我们研究院上半年做了重点的研究,把绿色和低碳的两个关系要阐述一下。

  绿色的主题无论是哪个标准,基本是三大主题,第一个以人为本,创造健康舒适的居住环境,因为所有建筑都是为人服务的,所以建筑的绿色一定是给人带来工作、生活舒适的环境。第二条就是保护生态,节约资源,保护环境。第三就是很重要的,人与自然的协调发展。这个从这一两年来密集的自然灾害,整个地球大的气候变化,提出了人和自然的协调关系。这三大主题业内比较公认是绿色建筑的主题。

  而低碳可能不太一样,去年哥本哈根会议上看到,一个是发达国家以美国、英国的发达国家,另外一个是发展中国家,这两个阵营对于气候变化和二氧化碳排放有截然不同的态度。无论这几大标准,都是一个综合评价体系,我们分成五个体系,LEE分成八个体系,这里面是综合评价。但是在低碳方面,我们目前就是一个指标,以二氧化碳为衡量标准的温室气体的减排。还有一个就是量化,既然是二氧化碳减排量,一定要量化,运行期间每这个项目基本建筑减少多少公斤,我们都可以算出来,一定是量化的,而前面这个绿色,是量化、定性定量的综合评价。低碳一定是一个单一的量化的指标。

  目前欧美提出的碳税的问题,我们国家提出环境税,包括碳交易的税种,现在发改委、环境部都在研究,包括清洁发展机制,碳排放权的交易,无论哪个指标都是要把碳排放值和金融属性相关联。碳将来会成为类似于大众消费品的国际通用的流行的指标。包括今年我们在技术标准,我们正在和央行研究紧密合作,试图在金融评级、信用系统当中,当然这是中期的目标,远期还是跟金融、贷款的利率,贷款的方式上,都能够和绿色、低碳的企业行为紧密挂钩。

  所以看到这两个主题还是有绿色、低碳还是有很大的区别。绿色呢,从目前的这本手册来说分成五大体系,基本上建筑物外面的和小区内的,水环境,公共区间的交通啊,第二个能源环境,建筑节能的问题。第三个是室内的环境,绿色不能因为节约环保,导致了室内环境的下降,尤其是中国还是要不断提升室内的居住环境和品质。第四个是水环境。今年年初西南地区的大旱,可能能源的缺失可能带来我们发展速度的下降,带来生活品质的下降,但如果没有水,带来的不是发展的问题,而是生存的问题。如果没有水,人还有动植物都会面临灭顶之灾。所以水在中国比能源更加制约发展,尤其在西部地区,水的问题变成了制约经济发展最核心的内容。所以水在中国的建筑业中是比重非常高的,在美国的评价体系和我们的评价体系中水的权重是完全不一样。第五个材料资源,资源再利用的问题,还有垃圾处理。这五个方面基本上涵盖了我们评价一个项目,从这五个方面做得怎么样才能评价你这个项目是否绿色,是否生态。基本上我们跟国际也是接轨的,要从这五个方面去回答你这个项目是否绿色。

  而低碳一定是定性、定量的,后面很多项跟碳排放有关,但是要它量化的话,由于科技的进步,还没有把相关的碳排放都量化。我们参考了很多国外的碳排放模型,我们能够做到的是四个,一个是建筑节能的二氧化碳排放量,绿色系统,对二氧化碳的吸附产生氧气。第三个是节水,节水的二氧化碳减排量中可能比例不高,大概只有2%不到,但是水是制约经济发展的核心因素,所以我们坚持把水放得比较重。第四个就是交通。最近我看环保部有一个报告说,目前中国大中城市的环境污染主要由机动车排放导致的,所以我们知道交通,尤其是汽油、柴油的燃烧产生二氧化碳,是城市中二氧化碳排放很重要的比例。但是很遗憾的告诉大家,目前由于科学的公式还没有很完善,我们只能做到在住区内的交通,每个车位每天少开一公里,算一下产生多少二氧化碳减排,至于区域外的,是公共交通还是骑自行车,减排多少,很遗憾,我们还没有算出来。目前交通这边,我们只能把区域内的二氧化碳减排放进去。当然我们随着科技进步,我们就会放进去,比如说垃圾处理的问题,建材的问题。很多专家非常希望把生产当中的二氧化碳减排放到我们当中,但是可以这个工作量还是非常非常大。所以看到绿色和低碳里面的内容有所区别。

  能源最高的还是能源与环境,其次是住区选址与环境,这两个比例在美国的LEE标准差不多。住区水环境,我们在水环境,在中国占到五分之一的比重。在美国的LEE标准中,对水的比重只占九分之一,它的水资源相对比中国丰富得多。所以美国的住区评价过程中,水环境的比例比较小,但是中国的比例比较大。其他的部分都差不多。

  后面是我们这五个体系中,500分的评价体系,我们在做低碳过程中,每一条我去看看,这一条和绿色的评价标准和碳有没有关系。能耗是什么?无论是天然气、电还是煤,都是二氧化碳排放的一个关键因素。所以能源与环境百分之百的绿色评价指标是和碳有关的,其他的很多无关。比如说保护当地的历史文物,这是一个很关键的绿色发展目标,但是这个和碳排放是一点关系也没有。所以我们算了一下住区里面34%的指标项跟减碳指标有关的。

  第三部分室内环境17%,住区水环境19%。我们加起来500分的绿色评价体系中,41%的指标项是和减碳密切相关的,但还有59是和碳排放无关的,比如说人文的问题,景观水效果的问题,室内装修的空气质量问题,所以这个很清楚的阐述了一下碳排放和绿色的关系。所以我们讲绿色和低碳作为建筑的评价指标,绿色是三大主题,低碳是四个属性,主旨不同,功能不同,但是这两个互相之间相辅相成的,我个人观点绿色是一个更大的主题,低碳是绿色重要的有机组成部分。但目前碳排放阶段性五到十年内最关注的。比如说03年SAS关注室内环境,通风的问题,如果谈SAS健康有关的话,室内健康百分之百有关,但是能源关系不太大。所以从整个社会关注的点不一样的,但是目前我们最关注的是低碳。

  另外,我们正在和北京的环境交易所还有上海、天津,都在跟他们探讨,能不能把房地产碳排放的指标进入到交易系统。可以通过二氧化碳减排来进行统一定价,为以后碳货币化提供依据。这个表是我们去年拿了十个住宅项目验证了一下,发现有一个很重要的现象,可以看到我们在碳排放,其中定量贡献最大的是可再生能源,占到56.3%。大家在世博会看到,包括英国馆、德国馆,包括中国的企业馆,都提出了绿色低碳的主题,所以我们看到世界上的低碳建筑也好,绿色建筑也好,一个不约而同的共同点就是再生能源,都起到了非常大的作用。如果你谈一个建筑是一个低碳建筑的话,再生能源成为你的必备项,再生能源在你整个小区的能耗的比例要超过15%到20%之间,才能说你在低碳方面做了很大的贡献。

  而绿色不同,五个指标,每个指标100分,我们要求每个指标都要达到60%,其中有两项可以达到80%,比如说我可以选住区环境,比如说我可以选水,我也可以选节能,北方很多建筑节能做得非常好,这两项是你自选的,但是如果把低碳加上去的话,第二项建筑节能能耗的问题是必选,再生能源必选。所以不同的项目示范要求不太一样。

  在能源消费市场化的过程中,低碳的房地产发展肯定会促进可再生能源的发展。集中讲一下,我们讲的是减碳,你有一个基本值,跟谁比。我们知道我们国家在哥本哈根会议之前,国家提出了中国2020年单位GDP排碳量要比2005降低40%到45%。2005年前后,我们国家对50%建筑节能提出了强制性的要求,原来只是北方提,像上海不提节能的,现在基本上全国性执行了。所以能耗的话,我们就以05年国家出台的建筑节能50%基本值。水这里面我们有一个各个城市有用水定额,这个基本上是03年的数据,我们有一个用水定额,通过设计,你的用水定额减少多少。

  绿化系统,参考的是台湾地区的指标体系,把40年二氧化碳固定量,比如说草坪二氧化碳,人工修建草坪,二氧化碳贡献率是零,可能会带来景观效果。我们参考台湾地区的标准,把600公斤/平米作为标准。

  我们做了一些案例,第一个是上海的项目,它的一个特点,其他建筑节能可能56,但是它有一个特点,它的热水全部采用太阳能热水,因为它是高层建筑,整个热水能源采用太阳能。我们算下来,总的减碳量21.97公斤。如果把总的建筑乘上以后,每年减碳量6300吨,大概一度电差不多是一公斤碳,所以我们算出来315.1万元。

  北京的项目,这个项目建筑节能做得非常好,是70%。采用了燃气热水器,所以整个节约了20多公斤。

  最后算下来,这些建筑都是已经建成的项目,它们平均算下来每平方米每年做到20公斤减碳,如果推广下来的话,十个项目可以达到减碳4万多吨,全国100多亿的建筑改造的话,住宅可以带来1亿吨的二氧化碳减排。这个数据我们在今年3月份的两会的时候,我们以提案的方式提上去,从绿色低碳的角度推动房地产的发展。

  公共建筑,住区方面有一个很重要的概念,我们前期会增加一点,平均成本增加5%到10%,住区当中,后期运营费用减少是业主新手的,所以投入和产出不是同一个主体,所以这个导致了房地产商想得比较少,因为后期的受益不归他。目前我们在推动国家推出一些普惠型的政策。在公共建筑上,可能这个事情会有突破。酒店、写字楼、商场,而持有性物业的特点,前期的开发和后期的运营是同一个主体,这个时候你去跟他绿色低碳的问题,他就要算一笔帐,我前期投入多少成本之后,可以后期带来多少成本的降低。基本算下来,很多建筑,两三年,前期的投入就可以马上回收。我们发现在公共建筑上,绿色低碳建筑的推广,会比住区建筑上可能会更容易一些。另外公共建筑的能耗比住区建筑的能耗要高。公共建筑在再生能源和运行管理方面,我们今年发现会有非常大的作用。管理策略就是管理模式,一些检测点,一些软件,并不需要大的硬件的改动。

  刚才讲的绿色项目,在第五项,材料与资源下的很重要的指标,就是在01年的时候,把精装修作为必备项,但是由于当时整个市场发展的状态,我们这个指标项没有很严格的执行,因为市场上还是对精装修住宅,消费者也好,开发商也好,还是很犹豫到底做不做。但是今年在绿色低碳的示范项目中,很多专家提出,如果一个项目是毛胚房的话,不太好意思说是绿色低碳的建筑,可能会有很大很大的障碍。因为今年项目都是非常大,都是上百万的项目,我们对这些项目提出要求,再想按照这个绿色低碳评价的示范项目来做的话,一定要做到精装修,精装修已经成为绿色低碳的一个必备指标,这个可能对于大家是一个好消息。精装修的话,会跟零售的模式会发生比较大的变化。我想国家政策不断向这个方向的推进,绿色低碳的转型是不可逆转的,而且会成为未来非常重要的主题。

  今天我们讲绿色低碳的集成商之外,越来越多的企业需要精装修的楼盘,对于精装这一块,很多开发企业说不是我不想做,而是我不会做,或者是对当中的成本很难控制,所以我们也希望这一块在原有的工装基础上,希望在建筑房地产精装的集成概念上能够走出一步的话,至少对绿色建筑项目的实施上会有促进作用。如果做精装项目的话,产品企业一定要在最初的时候介入到户型设计,建筑模式的设计当中,这样才能在装修当中避免很多问题。

  所以我想以后有机会的话,跟企业有更好的沟通,尤其在绿色低碳的指标方面,厨卫产品,尤其是燃气、热水器在整个能耗中比例是非常非常大的,必须要有绿色的项目支撑作为配套。所以很高兴在张理事会的领导下,我们两个机构能够紧密的合作。

  最后,预祝本次论坛圆满成功。谢谢。

  【主持人】:感谢张雪舟先生的精彩发言。下面有请宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长沈国强先生上台演讲。

  沈国强先生,现任宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长兼总经理,是宁波市十、十一、十二、十三届人大代表,中国五金制品协会副理事长,全国阀门水暖专业委员会会长。

  【沈国强】:各位领导,各位来宾,大家下午好!

  我们是生产企业,主要是生产跟建筑配套的产品。厨卫这个产品,这几年随着中国房地产市场的发展,应该来说,提升得比较快。

  确实来说,在房地产市场一片大好的形势下,中国跟房地产相关的产业发展,应该是很迅猛。无论是厨房或者是卫生间的发展产品当中系列化、多功能的或者是细分的产品增长很多。在今天的展览会上我们也看到了有很多新产品,像今年有一个卫生间龙头的设计创意,第一次搞就有500多件的作品参展。所以这个行业的发展确实来说,跟着房地产市场的发展而发展的。

  那么从数量来看,有不同的要求,有低档的、中档的,高档的,从式样上来看,也有满足不同消费者的需要,消费者的需求是多种多样的。过去我们在国外展销会看到的是更多的满足外国或者是欧洲人喜欢的式样或者是习惯。那么现在更多的是跟中国的文化相结合。我们最近就看到,有的产品跟中国传统的设计理念结合起来。比如说以前水打出来都是用毛竹做出来的水桶打出来的,现在有毛竹形状的龙头出来了。那么厨房也是一样的,更多的适应中国老百姓消费习惯的橱柜、厨具或者是淋浴设计。所以这个产业的发展完全跟住宅产业联系在一起。

  现在对我们生产企业提出的要求,一个是系列化、成套化,过去是单一产品,现在更多的是产品整个系列,成套系列,而且在系列化、成套的过程中,更多的看到是一个品牌把所有产品都包括进去了。第二个就是个性化,不同的个性需求,有高档、低档的,也有年纪轻的,儿童的厨卫用品,这就对我们生产企业提出不同的要求。儿童厨卫特别是卫生间的设计,要符合儿童的要求。老年人要符合老年人的要求,还有残障人士的卫生间、厨房间设计,确实对我们生产企业带来了很多的产品开发空间。

  第三个是紧跟时代发展的步伐,与科技发展步伐同步。现在来看,厨卫的设计跟着时代的步伐比较紧,现在有感应龙头,有数码控制的,也有光电的,根据水能的要求,也有从去年开始提倡的节能减排,水龙头是节水龙头。这个节水龙头完全是由科技的进步相挂钩的。最近科技发展,有很多要素在水龙头上面应用。我们看到的有一款是法国设计师安德鲁为高仪设计的水龙头。这么大的一个设计师,设计了整套的水龙头,确实有不少的科技含量。因为它出水的温度恒温在0.5度以内,而且出水的水压、水温是一致的。全部都是用触摸式的开关,触摸式开关的寿命是超过5万次的。这种设计理念完全跟科技进步是同步的。

  第四个就是绿色环保、低碳、节能,这个已经广泛的应用在厨卫产品上面。

  第五个注重功能性开发,更多的功能,而且在功能上面能够满足不同消费者的需求。我最近跟房产公司交流当中,房产公司也提出来,现在老百姓贵的一套房子装修上百万,低的话,28888、38888,所以注重功能开发,能够用不同的价位满足不同消费者对住宅装修、厨卫设备的应用。

  第六个价格上有更大的弹性。同样的式样,有不同的材质,就价格上面有不同的弹性。

  现在产品系列化、成套化主要是跟人们生活习惯、消费习惯是相关的。现在我们跟住宅产业相配套的情况来看,确实有几个问题是值得我们厨卫生产企业要探讨的。一个是建筑标准的问题,这个建筑标准的问题,应该来说中国地域比较广阔,自然条件相差也很大,各地的老百姓喜好千差万别,对厨卫产品的要求不尽相同,南北差异很大。但是有更多的住宅产品当中,我们是有一个标准和设计的操作。设计当中同样是符合国人的消费习惯。我举一个地漏,我最近一直在研究这个地漏,我们到英国去过的同志都知道,英国卫生间里面地漏,为什么呢?我们这个地漏又存在不能满足足够的出水。我查了行业的标准和已经提高国家标委会要公布的国家标准,这个地漏的设计跟实际的情况差别很大的。我算了一下,过去用的基本上是4分管,那么目前大部分家庭使用的是6分管和1寸管,也就是20MM,压差为0.3Mpa为时,水流量为2.95L/s。如果是一孔的,只能达到0.25,多孔的只能达到1,也就是家庭要满足DN25,那么这根管径达到50毫米。所以我们许多生产企业碰到这个问题,要么这家家庭装修当中,角阀或者是管子龙头不要发生爆裂,如果爆裂的话,这个漏出来的水,地漏里根据去不了,往往造成水满金山。因为地漏满足不了进水管漏水的要求。而这个建筑标准长期存在。因为五金制品行业当中,讨论地漏已经讨论了好几次了,家家户户按照一个100毫米的下水管道也不现实,就是进水的地方怎么来控制,如果控制不了,你按照25毫米的话,肯定是地漏承受不了漏水的。

  第三个问题是要整体来考虑,建筑商在中国这样蓬勃的住宅开发当中,住宅的开发逐渐逐渐的向高档次或者是向更适宜于人们的生活水平要求了。通过要求我们厨卫生产企业,我们生产的厨卫用品跟建筑配套起来,跟老百姓的生活习惯相统一,这样才能使设计、装修相统一。这里面住宅开发商、厨卫产品的生产企业,设计师要统一,只有这样的话,才能把整个厨卫产品的开发走到一个比较适应老百姓消费的道路。那么现在对于我们厨卫生产企业的困惑,一个就是我们少数企业技术条件比较好,有自主开发能力,有自我创新,有知识产权,更多的恐怕一些产品都是同质化竞争,模仿。再有一个开发新品也是一样。有的开发新品无非是外面拿来拷贝一下。现在大部分厨卫生产企业存在同质化竞争,新产品的周期很短,一个新产品出来以后,差不多家家户户都模仿这个产品做,显得没有个性,同质化竞争在我们这个行业很普遍的存在。再一个是小规模经营,可以这么说,中国究竟有多少个厨卫生产企业,虽然我也在这个行业协会工作了很多年,我们没有办法统计有多少生产企业。比较发达的广东、福建、浙江,星罗棋布,很多很多。规模小的经营有一个好的地方,它的产品能够调头快,也有一个不好的,它这个产品,无论从环保上面,无论是从节能或者是产品质量上面是没有办法控制的。比方说铜的含量,有害金属的析出是没有办法控制的。再有一个低档次的重复建设,现在我们的产能大大低于我们行业的标准。

  目前,我们这个行业存在的问题主要有几个,一个是小而全。现在我们走上了一个怪圈,厨卫企业要不做,做了之后,什么都得做,你生产龙头的,还要生产洁具,还要生产淋浴房。今天做卫生间的产品,明天做厨房的产品,这个不利于我们整个行业的提升,也不利于跟国外同类企业的竞争。

  第二个就是技术开发不足,拥有知识产权的产品少,能与国际竞争的产品更少。我们厨卫产品无论是哪一类产品,真正能拿出来跟国外大牌或者是国际上的企业竞争的,是很少的。这里面有我们这个企业生产周期比较短,确实来说,国外已经是上百年的历史,我们是改革开放以后才有厨卫这个产品。过去我们可以这么说,家家户户成套房有厨卫的很少,后来有一个卫生间,有一个厨房间,就是成套房了。我们现在卫生间也不止一个了,大一点的住宅已经有两三个卫生间了。所以这个相对于生产企业开发的时间和程度都是不够的。所以要大力推进厨卫产业化,厨卫技术的开发。

  第三个工业设计落后,应该说无论在功能上、外观上,我们工业设计都是比较落后的。因为工业设计确实跟人们的生活习惯,跟最大限度的利用这个产品本身的功能有关联的。这个工业设计的落后跟整个民族比较注重内在,不太重视外形也有关系。工业设计当中,我们这个产业确实来说,要做的工作很多,这次展览会推出了工业设计的奖项,应该是一个推动。这个还要走的路还有很长,因为厨卫产品要求很多,厨卫产品的空间很大,所以说工业设计是需要我们不断加强的。

  第四个就是表面的质量亟待提高。厨卫产品现在存在最突出的问题,好多我的同事或者是朋友问起我,我们这个厨卫产品究竟跟国外有什么区别,我说最大的就 是工业设计和表面质量。表面质量的提高是跟我们短期、浮躁的心态有很大的关系。因为很多企业表面做得很漂亮,其实不结实,而且我们在测试上面,要求还不够高。我到德国去,德国威宝的水龙头,最低的要求,测试是108个小时,我们的要求只有它的三分之一。所以在这个情况下,更多的龙头一用以后,就感觉到中国的龙头表面总归是没有国外的亮。因为我们表面的要求跟外面的处理和国外的产品还是有很大的差距。那么这几年应该说我们这个行业发展得很快,有许多厂家在表面处理上,已经有比较长足的发展,而且这个行业在发展过程中,也是借助于中国住宅产业的蓬勃发展而兴起。所以今天在座的各位专家,未来也对我们厨卫产业企业的有更多的帮助和关心。

  谢谢。

  【主持人】:感谢沈国强董事长的经验之谈。

  下面有请上海市工商联房地产商会副会长单位,华燕置业发展有限公司总裁,胡炯先生上台演讲。

  【胡炯】:我们认为上海地处长三角,长三角的规划来带来很多的机遇。因为今天在座的有很多房地产界的朋友。我想跟各位简单的介绍一下。

  上海四个中心的城市地位以及长三角区域规划中对上海的规划使上海发展的前景持续的看好。根据长三角区域规划,将上海定位为重点发展金融、航运的服务业,成为服务全国,面向国际的现代服务业中心。上海建设国际大都市目标明确,在长三角地区的核心地位明显突出。整个长三角区域规划以上海为核心,充分发挥国际金融、经济、贸易航运中心的作用,大力发展现代服务业和先进制造业,加快形成以服务业为主的产业结构,进一步增强创新能力,促进区域整体优势的发挥和国际竞争力的提升。那么在城市过程中,上海将发挥龙头作用,将会努力提升长三角地区南京、苏州、无锡宁波等区域性城市的发展,全面加快一体化进程,形成长三角区域的联动发展。城市升级,规划升级,对整个长三角房地产发展,将起到一个有力的推动作用。这是区域发展规划所带来的机遇。

  第二个机遇,我们认为高铁效应带来的发展机遇。随着沪宁城际高铁开通,上海和长三角地区的距离缩短。各城市之间已经融为一体,将进一步强化城市间的连带效应。高铁开通后将提升城市群发展的支撑能力,重大基础设施的共建,高铁效应将在长三角城市中发挥着重要的作用。城际高速铁路对房地产发展带来的机遇。

  第三个机遇是土地市场调整,也就是新政出台之后,连续几个月土地市场的调整带来的机遇。今年对于整个上海房地产市场而言,挑战与机遇并存,土地市场也是如此。当前土地市场正处于逐渐下行的趋势,开发商抄底拿地的机会正在措施,房地产项目一般都有一到两年的开发周期。当前相对严峻的形势来未来存在诸多变数还会继续存在。因此我们建议从发展的眼光来看待当前的房地产市场,能够审时度势,选择最佳的拿地时机。像万科、保力、恒达等已经意识到这几点,在长三角的二三线城市拿了土地的平均楼板价大约在3500,二三线城市城市化的增速,为开发商提供了机遇。一些中小型企业,也可以显示你们的战略眼光,可以介入。

  第四个机遇商伴市场的发展机遇。在住宅严重受到新政打压情况下,以及对商伴市场看法,使得开发商看中商业市场。商伴的售价仍然被市场所低迷,商伴项目的价值目前来讲,还是被市场低估的。未来还是具有非常大的空间。同时我们也认为在长三角的中心城市,商业物业的机会还是比较大。在长三角城市规划当中,也提到以上海为核心,围绕上海国际经济金融贸易航运中心建设,加强泛中心建设。未来供应将继续放大,随着更多长三角要素产业进入以港澳台贸易,上海及上海周边地区长三角地区的中心城市,商伴市场的价值也得到提升。商业市场尚未受到政策严厉监控,成为新政之后,开发商争抢的制高点。商业地产领域的开发商的业绩,也让人大开眼界,包括万达等等。其实在这个过程中,不乏有战略眼光的开发企业也进入了这个领域。

  第五个发展机遇,就是二三线城市发展机遇。在宏观调控的大背景下,给房地产企业带来不是压力。于是纷纷开始寻求新的发展机遇,在这过程中,二三线城市成为各大房企战略规划的重要组成部分。二三线城市拿地面积占新增土地面积的大部分。包括万科、保力。我们觉得二三线城市的发展对于房地产企业来说,也是未来的机遇。

  我们认为住宅产业的两大发展方向。其中有一点跟我们今天在座的同仁有比较大的关系。我们觉得全装修房将是大势所趋。全装修房作为住宅领域节能降耗的主要载体,得到了高度的重视。到10年底,上海全装修住宅中心城区要达到60%到70%,其他的地方要力争达到30%到40%。随着整个房地产市场的日趋成熟,装修房将成为普遍现象。近两年装修房市场呈现供需两旺的现象,老百姓对于装修房的需求处于持续上升当中。专门做装修房的开发企业叫仁和房产,打造了一系列口碑极佳的精装修房产。像万科、金地等一大批名企也进入装修房市场。装修房市场必将成为未来住宅市场发展的趋势。全装修房的普及是利国利民的,由开发商统一装修,可以提高装修房专业化,也有利于材料的集中采购和集中施工,以降低人工和材料的成本以及消耗。因此开发商提供装修房是产业发展成熟的表现。虽然在发展初期,由于前一段时间,在这个领域里面产业化水平比较低,产业链供应水平都没有跟上,在这个领域里面,可能还出现了一些不太好的现象。但是大势所趋,目前装修房占市场的比例已经越来越高,出现的问题也越来越少,同时在市场竞争的压力下,有些开发商已经超前发展,能够在厨卫等部分空间上采用定制,这个表明我国的全装修房正在朝先进的全定制化水平发展。

  第二个前几位也谈到了绿色低碳发展之路。在哥本哈根会议以后,低碳经济已经成为我国经济转型突破发展的必然选择。像这次世博会当中,通过国内外社会各界的共同参与以及世博园区内外互动,贯彻低碳理念,集中应用、展示推广环保、低碳技术的实践,并充分发挥世博会的示范带动效应,加快推动生产、生活方式转变,促进城市低碳发展转型。作为国民经济的重要支柱,占全国终端能耗40%的中国房地产业,不可避免的推上了风口浪尖,房地产是资本密集型产业,要使资本和绿色地产相结合,房地产的转型将支持中国经济的转型,绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫的对冲机制。目前我国的建筑效能已占到整个社会效能的三分之一,建筑节能是任重而道远,作为开发商,建筑单位,建造节能建筑,是义不容辞的社会责任。同时政府可以在政策扶持上,建造节能建筑。开发商可以控制好建造成本,如何奖励人们购买节能建筑,真正做到政府、开发商、终端消费者参与方的共赢。

  目前在上海,也有一些类似于低碳的特色项目,我们知道的像朗诗绿岛,中英黑森林,包括最近万科推出的一些项目,都已经介入了一些绿色低碳概念的高科技设备,包括一些新技术的应用。正因为这些项目的出现,使越来越多的人关注低碳建筑。创建低碳社区,也成为众多开发商追求的目标,同时也成为广大百姓的追求目标。而对于购房者来,买房瞄准低碳,我们认为它会成为一种趋势,也会一种时尚。追求低碳生活是我们每个人的梦想,虽然低碳的发展道路很长,但是低碳与我们的未来息息相关,我们要从生活的每一个细节做起,需要从政府、到行业,到个人,到媒体的引导,大家一起努力,才能将低碳的理念贯穿下去。

  谢谢大家。

  【张东立】:非常感谢胡总裁从整个宏观层面对房地产发展方向进行的分析,有关一些具体的问题我们也将在其后的对话互动环节进行进一步探讨。

  下面,有请江苏新城地产股份有限公司采购部总经理 胥建新先生上台演讲。

  胥建新先生,1996年加入新城地产,从事房地产采购管理工作十余年。全面负责新城地产材料设备招标采购管理工作,长期致力于加强同行业采购业务交流,优化企业采购模式,提倡阳光采购,推动开发企业与供应商战略合作的实施。2010年被中国房地产工程采购联盟授予“金伙伴奖·杰出经理人”。

  【胥建新】:各位领导,各位朋友大家下午好。

  我们站在自身公司的角度,把我们公司所考虑的一些问题而所做的工作向大家做一个汇报。

  新城地产从1993年成立,01年重组上市。从常州走向沪宁线,现在我们的项目基本上南京到上海。平均年增长率45%。这是我们公司的荣誉。09年我们公司提倡一个全面实施标准化。在我们公司操作过程中,已经经历了好几年了。09年公司高层提出全面实施标准化。

  为什么我会把这些问题,实际上我们公司内部调准的问题拿出来呢?就是我们在厨卫产品这一块,可能我们感觉到下一步也是要实行标准化,我们公司已经在这么措施了。10年我们公司开发项目有30%是做了精装修。11年,可能会达到40%。下面我会有一个量化的数据。

  我们公司是有四个产品系列,幸福启航,是青年一代,普通职员首次置业,对房屋配套和面积要求不是很高。价格低的前提下,就是位置比较偏。在这种情况下,厨卫产品的供应商也要考虑到这一块。

  还有一个幸福乐 居,幸福圆梦。这个是改善型的,要求相对比较高。

  这个是幸福尊享,也就是奢华型的产品。追求品质,享受生活,整体素质高,体现身份,产品具有一个私密性。在这四个产品线中间,也就是说提供给厨卫产品的供应商,也要根据不同的层面来考虑不同的产品。

  我们现在感觉到硬性的产品有要求,但是软性的产品支持比较少。这个是我们公司的标准化研究中心,5.5万平方米。包括精装修的展示间。我们公司现在常州到上海,开工面积一共是250多万平方。现在在做精装修的,就是橙色的部分。

  开发精装修房,符合低碳建筑的要求,有助于推动行业进步,提升企业竞争,满足各方的需求,精装修比例不断提高,精装修的多样化,已经成为代表房地产未来发展的方向。这是一个趋势。

  精装修项目目前毛胚房已经开工了,有的部分精装修的已经在施工了,有些还在毛胚阶段。我们一年又115万精装修项目。这个也是给厨卫产品的供应商,给他们有一个数据。我们也希望厨卫产品的供应商能对我们给予支持。

  住宅产业化对项目运行的影响。原来的毛胚房和现在精装修的标准有所差异。但是我们现在的流程,项目的定位到产品的设计,采购施工的安装,包括客户的定位,标准化的产品,我们在毛胚房过程中,已经走出了第一步,后面精装修房标准化产品,我们也会和产业生产供应商联动,在某些方面,你们是比较专业的,而且我们也希望在销售产品的前提下,我们把这个工作前置,在设计阶段,在定方案阶段,能够参与进来。在这个情况下,怎么样参与呢?我们的想法最好能够达成战略合作伙伴关系,我们是一个全过程的服务,而不是在买产品时候的服务。我们最希望做到工艺性的安装和二次生产。在某些方面需要量身订作来达成我们的标准化。可能我们有八个户型、十个户型,我们所要的标准化是分层次的。

  这个是我们原来做毛胚房的时候做的标准化模式。建筑装修整合设计,专业化资源的整合,我们感觉房地产公司是资源的整合体。我们根据业主的需求,哪个产品可能会有差异。户型、楼梯间、单元入口之间的要求,阳台、卧室、卫生间,这一块,怎么样形成一个标准化。包括我们的配套,每栋房子都有的楼梯栏杆,这个我们就要工厂化生产,现场配套安装。但是精装修房走在第一步的时候,就要考虑到第二步怎么走。根据各产品档次实现差异化菜单操作模式。

  产业化住宅对厨卫产品的新需求。开发商与供应商、设计单位、施工单位是纵横交叉的。我们是联合在一起的。细分产品线需要专业供应商更多参与前端的研发设计工作。我们还希望厨卫产品的供应商能够把工作前置,把我们所要的需求在设计的时候,就能把它展示出来。

  我们的感觉有几个方面,一个是要满足标准化住宅的空间跟尺寸的精确。因为你是工厂化的生产,一旦产品有偏差,到现场改动是比较困难,而且质量得不到保证。针对不同客户功能的区分,怎么样来做到完美,质量的稳定,全面的售后服务,不光是我产品在交户的时候做得好了,我们感觉业主对使用后全面的售后服务这一块至关重要。好的产品要有好的服务来匹配。那么省是要用合理的成本,不是用差的产品,适合大规范应用的安装方式。原来有的厨卫产品供应商,针对单体业主购房之后的采购,但是现在属于是一个工装方面的,是一个工程,这一块可能要求比个体购买的要求会更高。多样的选择满足不同的风格。

  我们公司会有四个系列,但是四个系列不是用同一样的产品,因为有总价的差异,有档次的差异,所以会有一定的细分。这个是我们新城地产的思考与探索。我们在四个系列当中,精装修产品结合研发的方向。首先考虑到建筑空间的创新,在利用好空间做收纳。如果我们在幸福尊享只要有一个享受性的,而且空间比较大的,我们的产品是怎么样表达他的身份。全产业资源的整合,客户细分下的功能配置,引导客户的适度超前。在这一块,我们希望厨卫产品的供应商能够给予我们支持。精装修要考虑不同产品线的档次,品牌的落差以及业主的可接受性。你的东西做得最好,但是业主不喜欢,那么我们认为这个做得是不成功的。

  我们感觉到主要在这一块,考虑到一个是收纳,在产品精装修结合研发这一块,由于小小太阳是我们的下一代,像卫浴的空间,洗澡状态,使用尺度,设备需求,部品建议,我们都有尺寸的标准,那么是否合理,厨卫产品的供应商在这方面是比较专业的,所以可以给我们提出建议。这个我感觉是隐性的支持,如果我们能达成战略伙伴合作关系,就可以提供全面的支持。首次置业的,总价比较低的要求不是很高的,我们用什么样的产品来满足他的需求。

  而且我们要考虑到怎么样放置东西的时候比较合理。充分考虑不同年代人群个性的需求。老年人、青年人,80后个性化要求比较高,酒店式公寓,白领公寓是怎么样来考虑的。

  我们结合厨卫产品,怎么样做到合理使用。如果说档次比较高的,就要考虑我既要实用,又要看起来有档次,比较奢华。另外一个,我们在考虑厨卫间纯净水与软水的使用。现在有的城市已经在考虑了,档次比较高的楼盘,洗衣服因为这个水的质量不好,增加软水的功能。充分考虑整体厨房发展的趋势。

  我们新城的理念,如果在招标和议价阶段,开发商和供应商是一个竞争的关系,一旦合同签订,双方就是合作伙伴的关系,严格执行合同约定,体现设计要求,用高品质的产品赢得业主的口碑,以次作为房地产产品的二次口碑营销。

  我的汇报完了,谢谢大家。

  【主持人】:感谢胥建新先生的发言。

  再次感谢嘉宾们的精彩发言。今天难得有机会我们这么多领导、嘉宾,企业代表齐聚一堂,当然要有些特别的环节。所以这次我们也为大家精心准备了一个精彩的对话环节。有请我们的对话嘉宾:

  中国五金制品协会常务副理事长 石僧兰女士

  全国工商联房地产商会执委会主任 张雪舟先生

  宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长 沈国强先生

  华燕置业发展有限公司总经理 胡炯先生

  江苏新城地产股份有限公司采购部总经理 胥建新先生

  在接下来的时间里我们将主要谈谈“厨卫产业链整合及产品升级在住宅产业化中的作用与发展趋势”这一话题。

  说到产业链,聂梅生会长曾经指出,“房地产在产业链中是最大的买家”。也就是说,在整个买地造房的过程中,开发商面对的并不单单是买地和卖房这两个动作,其中还涉及对上下游材料的购买,同居住相关行业的合作。因此,之前几位嘉宾发言中也都提到了“绿色住宅”,住宅产业化这些人们日渐关注的名次。那么这些对于我们厨卫产业链的整合、厨卫产品的发展提出了哪些要求,又带来了哪些机遇?我们的厨卫产品在这其中将会起到怎样的作用?首先我想请我们中国五金制品协会常务副理事长石僧兰女士,来谈一下,您觉得新政下中国房地产业的发展,对于我们这样一个厨卫产业提出了怎样一些需求?

  【石僧兰】:谢谢主持人。各位代表,新闻界的朋友们,大家下午好!

  首先非常感谢在百忙之中参加这个论坛。这个论坛是我们和全国工商联房地产商会、上海工商联房地产商会一块商量的。这个题目是“新政下中国房地产业和相关产业发展”。因为五金制品行业还有厨房和卫浴产品行业的管理在五金制品协会里面的。卫浴和五金产品,怎么样跟房地产更好的配套起来。

  这几年我们一直在找这个接口。因为现在房地产非常火,特别是住宅产业非常的火,但是很多的人买到房子以后,都要进行二次装修,第一造成了很大的浪费,第二,很多人买了房子非常高兴,但是跑装修市场,精疲力尽啊,然后请的装修公司也不知道质量怎么样,不放心,天天要到现场去看,花钱买东西倒不是主要的,关键是不是每个人都是内行,种种原因,也迫使我们这个厨卫产业怎么样和房地产更好的配合。得益于这两年精装修市场的启动。当时我找张主任还有聂会长,我说我们厨卫产业怎么样和房地产精装修,作为你们配套的产业链上发挥作用。对我们的生产企业来说,也非常的迷盲,当然海尔做得比较好,海尔有自己的房地产公司,配它自己的产品,但是90%的企业都要去找配套。那么作为小企业,房地产公司又比较大,他又进不去,特别是做单一产品的小企业又进不去,但是产品做得非常好。在这种情况下,怎么样推动精装修当中我们来做点工作,这两年一直在做这方面的思考。另外特别为做整体卫浴的企业,不要自己再去一家一家去跑,一家一户的去做。第一没有规模,没有规模就没有效应,没有效应带来成本非常高,最后导致谁都是一个受害者。老百姓花了钱,买不到物有所值的产品,房地产这边,也是到处去找,他也不知道这个产品最适合不同层次的消费者需求。我今天听完之后,我觉得今年的论坛比去年更进了一步。沈总刚才也是讲得很好的,他也是要进入房地产精装修。刚才看了徐总讲的,现在也需要精装修,很多公司自己在做装修,房地产和装修一起做。这样的话,对大家都是有好处的。

  所以我在想,在美国,我是96年考察美国市场的时候,美国是这样的,你这个房子可以不买,买了之后,你就不能二次装修,二次装修罚你300美金。当时我们就提出来了,中国的浪费太大了,什么时候我们消费者能够买到精装修的房子就太好了。现在看起来,今天这个论坛又往前迈了一步。按照今天论坛的内容走下去,我们这个日子应该很快会到来的,大家都需要的,我认为就是市场需要的。

  【主持人】:谢谢石女士。石僧兰理事长的发言很实在,从生活角度出发,确实作为消费者来讲,面临这样的困扰,很多牌子,他也不知道选什么,可能我们厨卫企业在这边埋头苦干,做了整套的产品,但开发商的房型不符合,如何更好的进行交流,确实需要我们协会、需要我们的企业共同努力的。刚才石女士提出了对于我们行业发展的期望,接下来有请张雪舟主任,您觉得我们房地产这样一个住宅产品化发展,需要一个怎么样的厨卫产品?

  【张雪舟】:很高兴能够在石理事长后面介绍我们的经验。我们聂会长和张理事长去年碰过一次面。最早聂会长建设部的时候推进产业化,从政府的导向方面推进做了很多年。现在从政府和市场两条腿共同走的话,才能更好的导航。比如说绿色的事情,原来政府也是推的,但是力度上,没有配套政策的话,可能也不是很好。但是从消费者选择的话,可能推动力会非常大。

  其实精装修这一块,我本身也是行业的,但也是消费者。我在96年的时候,我们家装修的时候,全是自己跑的,然后我自己买房的时候,我就下定决心一定不买毛胚房,04年买房的时候,当时北京精装修房不多,最后还是很荣幸的选到了一个位置很好的精装修。带来的效果,第一我自己省心,第二最重要的,当时我们那个房子精装修的,隔了两年以后,二手房的价格是最高的,不存在二次装修的干扰问题,所以整个物业价值升得非常非常快。但是旁边的项目,毛胚房还有一部分没有住进去,对物业的影响是非常大的。我们商会当全面推进像新城这样国内知名的企业,今年是30%,明年是40%的速度,可能不能强要求所有的企业都去做。99%的开发企业都精装修这一块没有任何的经验,找不到合适的合作伙伴。如果市场推动的话,如果消费者都愿意,尤其是我们二次置业的话,如果消费者能够认清到装修的重要性的话,市场推动的话,新城可能马上40%、50%的比例可以上来了。原来我也在政府工作过,在政府引导下这条道路同样重要。我们行业的作用,是制订行业标准,形成行业间的互动,能够为市场化的推动提供很好的帮助,这才是我们行业协会最主要的作用。所以我们从去年开始,联合主办这样一个论坛,在国内最著名的展会里面,这是我们两个行业组织共同推动的重要工作。我们今年为了绿色低碳项目中,必须做精装修这件事,商会今年开了三次的座谈会,今年1000多万平米的项目要做精装修,当然像新城这样子很有经验的,他自己来做,但是99%以上的开发企业,以前都不做精装修的。现在我们抓得更多是集成家装。关键装修里面有一个均好性,这也是一个家装集成很重要的方面。家装公司是一回事,但是家装公司和房产公司缺乏一个集成的概念。

  我们最近精装修方面也在不断推动。现在第一步把开发商扭过来愿意做精装修,然后再和厨卫产品做结合。我先介绍到这里。

  【主持人】:感谢张主任,也是循序渐进的发言,提到我们最近在忙的这些事,推动精装房的步伐。我们也经常在网站上做调查,之前可能觉得四五十岁的中年人还比较保守,还是比较喜欢一些毛胚房自己去装修,但是调查下来,其实他们二次置业的时候都愿意做精装修。而且价格体系,他对比起来,精装修比较适合他们,可能那些小年轻我们也知道,有些装修直接抄的样板房,不如如此的话,就提供直接装修好的房子给他们。

  接下来想请企业的代表也来谈一下。首先先请新城地产采购部总经理胥建新先生谈一下。

  【胥建新】:首先感谢各位领导和会务组给我这个机会。

  我们现在也是在一个学习的过程中。真正精装修是从06年在上海嘉定一批别墅房做精装修了。做下来了之后,当时的接受度不是很高。07年我们有项目在启动,我们董事长说要做实实在在的东西,让老百姓买了之后不后悔的。我们公司做出来之后,得到了很多好评。也对我们公司后续精装修也提供了宝贵的经验。当时我们在常州六栋18层的高楼,而且到目前为止大家感觉非常好,而且已经涨了五分之三的价格了。但是在这个过程中,我们走得非常艰苦。实际上工装和家装是不同的概念。因为家装公司的规模比较小,如果作为一个房产公司,一下子几百户,装修公司的技术够不够,人员够不够,经验够不够,是否站在房地产的角度看待事物,如果你个人装修的话,有一些瑕疵,他可以解释解释,但是我们针对的是一个大的群体,我们不能有瑕疵,也就是说我们当时提出来完美交户。所以在这个过程中,虽然我们走得很艰苦,但是总体来讲,收获大于艰苦。因为这个房地产精装修是一个趋势,如果房地产公司不做精装修的话,可能会落后或者会被市场淘汰,因为这个都是业主所需求的。所以明年我们会有40%的精装修的量。所以在这里,我也希望厨卫产品的供应商,对我们给予技术上的支持和信心上的支持和其他方面的支持。

  【主持人】:谢谢胥建新先生的发言。可能消费者自己去装修的话,如果有问题的话,可以修修补补的,但是精装修是面向整个消费群,所以对于集成化的家居设备的提供商和房地产都要面临的问题。

  接下来先请沈国强先生谈一下。您听了几位嘉宾的发言,以及您作为厨卫企业的代表,您觉得我们在和开发商交流的过程中,我们有一些怎样的经验可以跟大家分享以及我们遇到了怎样的问题?

  【沈国强】:谢谢主持人。谢谢各位领导,提供这样的平台,刚才听了之后,很受启发。

  我认为精装修房是一个趋势,无论是30%、40%,这是一个趋势,以后必然是走这条路。在走这条路当中,今天主办单位,把住宅的生产企业和厨卫的生产企业放在一个平台上进行交流,我认为石僧兰会长讲的一样,有这样一个平台,我们两者的结合点可以找到。

  确实在精装修整个推进过程中,厨卫企业要展示的舞台是相当广的。我认为一个就是我们要积极的配合好住宅企业在开发当中,像新城说的一样,我们要积极的配合广大的住宅生产企业。他们在住宅开发中我们把最好的产品介绍过去。再有一个,我们要把我们生产的产品跟老百姓所需要的,跟住宅设计所要求的,能够很好的结合起来。比方说一个陶瓷的座便器,在销售当中,会遇到这个问题,离开墙面多少距离,设计的时候比方说是3公分,那么装修的时候,尺寸变了,变成25了,那你买了没有用了,要去换,一换之后,打包的东西没有用了,退又退不了。所以我在考虑,在这方面,住宅企业、设计者和生产企业有一个有机的结合。标准化、系列化的配套有一个好处,大大的符合政府推广的低碳环保的要求。确实来说,给老百姓提供的是一个方便、舒适的房子,拿着行李就可以住的房子,而且省了很多重复的。从进水管道的布局到出水,我看到新城老总在设计当中,已经把软水跟纯净水设计进去了。因为软水和纯净水,确实很多精装修房子里面是有了,但是往往没有处理好,软水和纯净水的处理器到底装在哪里好,如果装得不好,影响水压,打不开了,或者像四五点使用的时候,水打不开,因为它有一个压差值,如果整体设计的时候,完全可以把这个压差解决掉。如果一家一户安装,就解决不了这个问题。确实住宅开发商已经在这方面领先了,生产企业要很好的配合。

  再有一个共性和个性的处理问题。精装修房子解决了共性的问题,但还有个性化的要求。如果我们再进一步,在共性的基础上,像买汽车一样的,有一个菜单式的服务。我去看过澳大利亚的,他所有的房子,比方说座便器、厨卫产品,你都可以打勾的。比方说厨房间我喜欢的台面颜色,我喜欢的立面颜色,我喜欢的水槽要大一点小一点,如果在共性的基础上进行菜单式的打勾,这个更加好。而且现在厨卫产品的制造商完全能够满足。但是现在目前的销售是一个问题,因为买房子的时候,设计稿都已经定下来了,在满足共性的基础上,逐渐逐渐也满足个性的需求,这样的话,就有一个完美的结合。

  谢谢。

  【主持人】:谢谢沈董事长。您提到的菜单式的服务,我们也是蛮期待的,希望早日实现。接下来请华燕置业发展胡炯先生来谈一下。因为你刚才的发言中有提到过房地产长三角的机遇以及向二三线市场发展的现状,能不能深入的谈一下,二三级市场相当于一线市场,对于楼盘的需求有没有差异?或者是样板房结构有没有差异?

  【胡炯】:简单谈谈我的看法。至于产品在各个层次,各个地方的受众对产品需求的多样性是必然存在的。

  至于哪个地方对于哪种款式,比较喜欢,那是要根据各个地方的情况来看的。

  今天是房地产业和相关行业,主要是五金厨卫行业一个互动的论坛。我想从这个角度谈谈我的看法。

  刚刚我的发言里面其实已经讲到了住宅产业的未来发展趋势,一个是全装修,一个是低碳,这两个趋势不会改变的,沿着这两个发展趋势里面有很多机会。我重点讲一讲房地产跟全装修,这个里面的机会很多,商机也很多。但是就目前来说,做得很不好。我们上海市政府有一个指导性意见,要完成一个指标,但是到现在为止其实完成得不好。我们跟客户打交道很多,我们感觉到很难推动。其实我们也分析过,我们感觉是产业链的问题,目前房地产的产业链到今天为止还没有分得很清楚。刚才会长也讲到在国外分界线全部都是精装修房,如果要二此装修要罚款,关键问题它的产业链很清晰,建造商就是建造商,不是投资商,投资商不是建造商。现在很多建造商就是投资商,投资商就是建造商。如果把建造商和投资商区别开来,投资商就是资源整合的,它要整合设计、市场调研、产品定位,整个设计过程中,对今后我的目标客户群是什么,也知道全装修是一个趋势,全装修是一个怎么情况,我这产品的目标客户是哪些。这一类目标客户群,老年人是老年人的生活习惯,年轻人是年轻人的生活习惯,再引入相关的产品,能够引入到设计阶段,就是前置。只有产业链搞清楚了,才能做到这一点,否则的话,很难做到。

  第二个情况,也正因为中国房地产发展时间很短,在这过程中,第一批买房子的人,几乎都是自己装修的。因为有两个原因,一个原因开发商不愿意装修,第二个老百姓也不愿意买精装修房子,他想要个性化,当他搞过了之后,觉得我下次买房,我再也不要买毛胚房。现在很多很多人已经第二次置业了,所以现在机会到了。在这过程中,由于之前发展得不是很好,跟家庭装潢相配套的生产企业,其中还不仅仅是厨卫,还有很多了,发展得不健全。在这个过程中,我的感觉就是房地产产业链,目前看起来,逐渐逐渐恢完善,对于精装修房的需求越来越高,不管是政府还是百姓,包括投资商还是开发商,对于产品提供商机会也多,在这种情况下,这里面还要有创新,服务创新。我不是说产品创新,我们说服务手段创新,怎么样把我的产品能够有效的嫁接过去,这个创新我感觉有这么一个情况,就是不断是开发商做集成还是由专门资深的行业,就是房地产装修的集成行业,因为它是不生产商品的,这个项目需要有市场需求,你那样做市场没有需求的,然后上生产厂家也很安心,让需求方也很好的对接。这样一来对房地产精装修的步伐能加快。现在我们碰到很多,施工单位你总包,然后我们要搞全装修,搞一个设计方案,也是你做,其实他是搞土建的,他也去搞总包,然后这里找一个装修队。如果要推动房地产产业化的发展,推动全装修房的发展,两个方面动脑筋,第一个产业链要很清晰,第二个创新,至于能不能资深这个行业这个先不说,我觉得要创新我们的服务手段,这个很重要。

  【主持人】:感谢张总。在我接触到的一家装修公司,在网上操作的,他现在在研究各个样板房,根据这个样板房来设计很多套的住宅平面图,再给它配套一些相应的产品,有点类似这样的感觉,但它只是一个企业行为。不知道我们两位协会的领导,对于这样一个操作模式,你们是怎么看的?你们觉得这个模式如果真的运作的话,最好需要哪一个第三方来进行调控?

  【张雪舟】:我非常同意胡总讲的,这个产业链缺一个环节。家装公司和工装完全不一样的。所以我刚才提到家装集成里面,应该再有一个专业领域,他来负责去配置产品,他来负责工程监理,负责产品验收,甚至长期服务的维护。我想在精装方面,原来是很多家装企业,当时四五年前,商会推动过一次把很多家装企业和开发企业放在一起,但是家装是针对个人的。现在我们换一个思路,是否有一个第三方的机构介入这个事情。刚才说的网上的模式,将来肯定网络是未来很重要的工具,但是至于网络怎么跟实际的工程来衔接。我们原来有一个课题叫产业化的集成平台。所以网络将来会是整个产业设计过程中很重要的。包括产品的选择,现在很多家装开发企业数据库非常非常多,从里面怎么挑出好的,反馈好的,服务好的挑选出来,网络会发挥很大的作用。

  第三方的集成的介入,我认为是一个非常不可或缺的,可能是一个新兴的,因为美国的产业化不一样,我们目前土建只能做土建。所以需要一个第三方。

  【石僧兰】:刚才主持人的问题,我是这么想的。我刚才听完,特别是两位房地产开发商,我深受启发。怎么样向市场提供无瑕疵的房子,我在琢磨这个事情,无瑕疵,让老百姓非常满意的房子。我们作为厨卫产品,怎么样满足房地产商的需要。以后再开会的时候,我就要提,如果房地产开发商需要我们的产品的时候,我们做好了准备了没有,我们是否能够满足无瑕疵房子的需求。

  刚才这位胡总说的我也非常赞成,首先产业链要划分清,为什么我们推广精装修这么难。其实在几年前,我当时还是在做北京市市长的时候,就提出来三年之内北京市的精装修房子达到多少多少,为什么走得这么慢,就是产业链分得不是很清,自己不知道在产业的哪一段发挥作用。但是我们现在在往前走。我想这个事情随着经济的发展,思路慢慢会理清的。刚才提的第三方装修,这个想法是不错的。

  刚才主持人讲的网络,网络现在发展非常的快,我自己的认为,网络设计得再好,它只是一个图纸,图纸就是虚拟的东西,那怎么样把虚拟的东西变成现实,必须实践,和我们的产品有机的结合,就是说用实体经济和虚拟经济,尤其结合以后,在网络上会成为一个消费者去采购的。如果单单的为了在网络上想象当中怎么设计,设计得再好,它也是一个图纸。它跟电子商务不是一回事,电子商务是一个销售的模式,我觉得应该和实体有机的结合在一起,这样才能提供实实在在的,装修业需要的,最后达到无瑕疵的房子提供给消费者。

  【主持人】:谢谢石会长。如果让美丽的效果图真正出现在消费者的生活中,也是值得我们进一步思考的,不仅是这一次的论坛,能够通过这次探讨,给到住宅商也好,厨卫企业也好,这样一个交流的机会,进一步接触的机会。现在想问一下在座的房地产商或者是厨卫企业,有没有想彼此互相伸出橄榄枝,但是有一些困难的,跟我们的领导进行一下沟通。

  【嘉宾】:今天有这个机会跟大家交流,很有启发。今天这个会议比去年的会议开得更好。今年讲到了一些实质性的问题,对于企业来讲,应该说有很大的帮助。

  去年我来参加这个会的时候,带着什么心情呢?我想为自己的闺女找婆家的心情,我们自己的产品,那时候做得还是不错,如何把我们的产品能够提供到确实需要而且能够配套的地方,带着闺女来找小伙子的心情。我们开展了一段时间工作之后,也和一些房地产商进行了合作和接触。我们在上海和青岛也做了不少。刚才谈到如何更好的和房产开发商前期的配套,我觉得非常非常重要。从刚才新城讲的,和我们想的几乎同步了。从人体功能学上分析几个问题,这一点我们也感到很欣慰,因为我们是生产淋浴房的厂家,我们可能从人体功能学上想得更多。我们发现和房产开发商销售、配套安装一系列过程中,感觉到有些地方的布局并不是非常的合理。所以我们也碰到搞这方面的设计的人员,我们对淋浴房设计很困惑。作为卫浴生产的企业单位,我们的通路、通道还太少,这使我感到很困惑的,如何更好的把我们的产品给那些真正需要的客户,有一些房产开发商想找到我们这样产品的,我们感到很累,这个通路还没有完全打开。今天是五金协会和工商联房地产商会的高层领导在重视这个问题了,我们希望更要细化一点,光有橄榄枝不行,还要有配备。

  【主持人】:谢谢这位嘉宾的发言。我想确实也说出了广大厨卫制造商的心声。我们这样一个橄榄枝伸出来了,我们下一届论坛就搞一个这样的活动,让房地产商进行选择,也让厨卫厂商也来进行选择,会后可以进行合作。我们现在这些资料也有,我们也可以进行这样的操作。希望这次的论坛,能够起到这样的效果。最后两位领导能不能给我们做一下总结发言。

  【石僧兰】:我总归呢,我觉得有点惭愧。我觉得刚才前面几位专家讲的,现在大家都认为非常非常的需要,房地产开发商也需要好的产品去配套,那我们做得好的产品,也希望更快的进入到房地产商这里,我们怎么样把通道打通,下一步研究怎么样把这个通道打通,跟房地产开发商,跟厨卫产品的制造商,把这个通道打得宽。

  【沈国强】:我认为可以搞一个配套目录,因为很多省市里面有配套目录的,现在淋浴房生产企业很多,首先要有一个积极性,可以从配套目录当中,协会可以把关,哪些单位已经符合这个资格的,如果没有这个资格的,你不要来凑热闹。五金协会把这个关,房地产协会提供一个平台,两者用配套平台结合起来。

  【石僧兰】:我最后一句话呢,回顾过去,展望未来。过去大家已经找到了我们要做的工作,展望未来,我希望在我们现在的基础上,下一届做得更好,更实在,确确实实把我们目前大家都需要找到的通道找出来。为我们中国的房地产配套做一些工作,为中国房地产精装修做一些我们应该做的工作。

  我们协会愿意搭建这个平台,也愿意很负责任把好的产品提供给开发商。让我们广大普通的老百姓得到实惠,这就是我们的目的。

  【主持人】:好的,非常感谢几位嘉宾精彩的思想碰撞。 我们也希望这次论坛能够起到这样的作用,即为房地产商与厨卫制造商的合作提供一个直接的交流平台,而一个产业的成熟也一定是以相对单一的业务,相对单一的产业,发展到相对的丰富,从相对无序到有序的过程,最终形成一个完整产业链。我们也希望我们的厨卫企业能够牢牢抓住这样的机会,完善自己的产业链,升级自己的产品,更好地迎合住宅产业化的需求,也希望我们的房地产商都能找到自己心仪的适合自己的家居产品供应商。

  今天的论坛到此结束,期待明年我们再次相会,期待我们的专家、企业代表为我们带来同样精彩的对话。最后有请我们的嘉宾与来宾一起上台合影!

主办单位:  中国五金制品协会  中国国际贸易促进委员会轻工行业分会  承办单位:  北京合得沃会展有限公司